一季度暖春行情可期 年末重庆、徐州等20城演绎翘尾

2017年末，政策环境出现微妙变化，兰州(楼盘)部分区域取消限购，二三线城市纷纷借道人才新政局部放松调控。土地成交异常活跃，武汉(楼盘)、郑州(楼盘)等市成交规模升至历史高位，土拍热度不减，热门宅地频频拍出高溢价。重庆、杭州(楼盘)、徐州等市房地产市场明显转暖，供应、成交显著双双放量，市场演绎典型“翘尾”行情。我们将着重通过分析2017年末翘尾城市供求表现，揭示其背后的真正动因，进而研判2018年一季度以及全年市场走势。

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兰州、南京(楼盘)等市局部松绑四限

但精准化调控凸现热点城市市场压力较大

2018年1月初，兰州、合肥(楼盘)、南京等多个二线城市接连下发利好新政，集中体现在以下两点：

其一，兰州偏远区域取消限购，核心区域继续实行限购，但不再提供社保和纳税证明。政策层面再现躁动情绪，合肥市政府紧急辟谣，取消限价令系媒体误读，但市场对政策松绑多有期待，四限政策似乎出现松动的迹象。我们认为因城施策、分类调控仍是2018年政策主基调，热点城市调控政策难言实质性转向，尤其是那些房价上涨压力较大的热点城市，不排除加码调控的可能性。

其二，南京、天津(楼盘)、青岛(楼盘)等市放宽落户门槛，着力支持人才落户。不可否认的是，引进人才将是未来房地产市场最为坚定的购房群体，并有着较强的购买力，有助于释放增量购房需求，活跃市场交易量。不过，若将人才落户片面解读成楼市利好新政恐言过其实，二线城市愈演愈烈的人才争夺战本意还是提升城市经济活力和竞争力，助推经济更好、更快发展，受益于房地产市场顶多算是人才争夺战的衍生效应。

武汉郑州等17城年末土地成交规模创近年新高

企业拿地热情不减

2017年12月，包括昆山(楼盘)、嘉兴(楼盘)、济南(楼盘)在内的17个城市土地市场再迎成交高峰期，同、环比提升显著，武汉、郑州等市成交规模更是升至历史高位。年底乃是土地出让高峰期，部分城市2017年供地计划完成情况不甚理想，明显加大了供地力度，成交规模显著提升。

鉴于这类城市多为热点城市，土地供应层面持续偏紧，企业拿地热情不减，热门宅地大都高溢价出让。

以武汉为例，汉阳区、东湖新技术开发区、东西湖区等多个热门区域频出高溢价地块，土拍热度可见一斑。随着新晋出让地块陆续进入开发、销售阶段，预计2018年四季度这类城市新房供应量将明显提升，届时成交量也将实现较大比例增长。

03

徐州、盐城(楼盘)、郑州等市新增供应加速出货

去化表现优异，市场仍可高看一线

徐州、盐城、郑州等市供应量以及成交量均实现较大比例增长，环比涨幅都在30%以上。年末乃是企业冲业绩的最后节点，房企推案热情持续高涨，明显调升了推案力度，以求更好的业绩表现。

另外，热点城市严控预售证审批，高价盘普遍难以拿到新的预售证，但限价堰塞湖终须解决，年末部分热点城市加快预售证审批，供应量自然大幅提升。受惠于此，成交量水涨船高，徐州更是升至历史高位，环比大增260%。多数城市新开盘项目去化表现尚佳，以武汉为例，首开便告售罄的案例比比皆是，一房难求已成市场常态。

我们认为这类城市市场需求依旧坚挺，前期成交低迷走势主要还是受极低供应量影响，一旦供应量有所回升，成交量也将稳步上行。一季度房地产市场可高看一线，部分城市或将重演“暖春”行情，尤其是盐城、徐州这类内生性三四线城市，在返乡置业需求的带动下，成交量犹存较大的增长空间。

南京、重庆、常州(楼盘)等市供应下滑但成交回升

开闸网签是“翘尾”首因

南京、重庆、常州等市供应量有所回落，成交量不跌反增，重庆更是一举突破300万平方米，刷新历史新高。房地产市场持续高热、新开盘项目去化表现出众固然是重要因素，更为重要的是，部分城市开闸网签，前期积压的已售未备案项目集中备案，成交量自然增长明显。

我们认为这类城市值得长期看好，诸如南京、重庆乃是新一线城市的佼佼者，房地产市场有望维系高热行情。鉴于部分热点城市积压着大量的已售未备案项目，房管局开闸网签也是一个缓释的过程，一季度成交量将持续高位运行。 

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青岛、清远(楼盘)、厦门(楼盘)等市供应增加而成交锐减

后市预期分歧加大，一季度难言乐观

青岛、清远、厦门等市供应量明显提升，但成交量不增反跌，环比全线回落，昆明(楼盘)环比骤降82%。一方面，受制于四限政策持续发力，房地产市场量变到质变，市场热度明显不及去年同期，年末成交放量行情较难重现;另一方面，为了平抑房价涨幅，热点城市备案环节多有限制，尤其是高价盘备案难以大量放行，以期结构性拉低全市房价。

因此，部分城市成交数据难免“失真”，较难反映当下市场热度。我们认为这类城市房地产市场难言乐观，预计一季度成交量将维持在较低水平，即使有回升，幅度也非常有限。尤其是那些投资、投机性需求主导的三四线城市，一旦房价上涨预期戛然而止，投资、投机性需求必将加速退场，届时房地产市场或将面临更大的调整风险。

综合而言，年末热点城市再现翘尾行情，徐州、南京、重庆等市成交量显著提升，显示市场热度犹在高位。而在房管局集中开闸网签的作用下，成交量大幅提升也属自然现象。

我们认为2018年各线城市房地产市场将呈现分化格局，一方面，一线以及强二线城市市场需求依旧坚挺，限价堰塞湖终须解决，新增供应量将低位回升，并且网签也将逐步放开，成交量有望实现较大比例增长。另一方面，弱二线以及多数三四线城市缺乏经济基本面支撑，市场预期已在房价涨幅予以提前兑现，甚至出现透支的迹象，一荣俱荣的局面注定难以维系，成交量将步入下行通道。

因此，2018年房地产市场难以重演2017年“多点开花”的高热行情，全国成交量高位回落已是大概率事件，弱二线以及多数三四线城市面临较大的调整风险。相较而言，一季度仍是较佳的销售窗口期，年末翘尾城市有望延续较高热度，成交量将维持在较高水平。鉴于春节期间乃是传统的返乡置业高峰期，热点三四线城市或将重演“暖春”行情，成交量有望再上一个新的台阶。