房企年报业绩靓丽 地产龙头股受青睐

目前，35家上市房企发布了2017年度业绩快报或年报。其中，28家公司2017年净利润同比增长，占比达八成，业绩普遍表现亮眼。分析认为地产板块今年存在结构性机会，大部分龙头个股估值在10倍以内，龙头房企全年业绩增长确定性强，同时行业集中度将进一步提升。

房企年报业绩靓丽

目前，35家上市房企发布了2017年度业绩快报或年报。其中，28家公司2017年净利润同比增长，占比达八成，业绩普遍表现亮眼。保利地产和招商蛇口归属于上市公司股东的净利润均超过百亿元，分别为156.84亿元和122.15亿元;12家公司净利润超过十亿元;28家公司净利润同比增长。其中，17家公司增幅超过30%。

全国商品房销售规模再创新高。克尔瑞研究中心数据显示，碧桂园、万科地产和中国恒大2017年销售额突破5000亿元;销售额超过千亿元的房企达17家。据申万宏源统计，在披露业绩预告的82家房企中，业绩预增或略增的有49家，扭亏13家，合计占76%。其中，市场主要房企的销售均处在量价齐升阶段，2017-2018年房企的高质量可结算货值充沛。而18家发布预亏公告的均为转型或地方中小型房企。具体来看，申万宏源预计，增速50%以上的公司包括新城控股、阳光城;而万科A、金地集团(增长20%)、世茂股份(增长5%)、保利地产(增长26%))、招商蛇口(增长27%)、金科股份(10%)同样保持可观增长。

业内人士向《投资快报》记者分析称，地产板块今年存在结构性机会，大部分龙头个股估值在10倍以内，龙头房企全年业绩增长确定性强，同时行业集中度将进一步提升。

今年房地产行业取得开门红

进入2018年，房地产行业取得开门红。国家统计局公布的数据显示，1-2月全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长12.0%，商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额1245亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

对刚刚经历了大起大落的房地产板块而言，这无疑是积极信号。不过，中原地产首席分析师张大伟表示，2018年开年房企销售额全线飘红的背后，也有2017年完成销售任务的房企将业绩结转预留到了2018年初的因素。

分析人士认为，接下来三、四线城市楼市调控政策可能继续强化或升级。与此同时，部分房地产企业股价继续走高。在此背景下，部分私募表示，2018年房地产股值得关注。

地产龙头股受到机构青睐

实体市场的业绩情况投射到资本市场。3月29日，午后地产股集体拉升，荣安地产、泰禾集团封涨停，万科大涨近9%，荣盛发展、阳光城、新城控股、招商蛇口等个股均涨逾6%。而在港股市场，内房股在年初同样表现强劲，年初以来板块一度累计上涨逾20%，但随后回吐升幅。

在分化中抢占到先机的房企被券商看好。多家机构指出，受业绩基本面影响，春季和上半年地产股的结构性机会在于龙头房企以及业绩超预期增长的房企。尽管市场面临分化，但招商证券同时指出，“今年是结构性行情很强的一年。”2018年上半年都是房地产板块最佳配置时点(超额收益区间起点)，预计板块机会将延续到2019年。国泰君安更是乐观判断，2018年地产龙头公司股价将有40%-50%空间，其中15%-20%来自于估值提升，20%-30%来自于业绩增长。

华泰证券分析认为，结合此前统计局公布的1-2月份行业数据，认为当前新房市场的成交重心向三四线城市倾斜的趋势依然明显，大部分二线龙头房企在追求2018高销售目标和崇尚快周转的模式下，依然会选择布局库存指标良性、市场机制相对灵活、政策环境相对温和的三四线城市。相对稳定的政策体系和调控格局下，认为行业集中度仍将持续提升，支撑TOP50房企在未来3-5年保持业绩稳定增长。中金公司认为，考虑到年初房地产销售表现和年报季因素，看好增速被低估及估值具有吸引力的优质标的，大盘股如中国海外发展和龙湖地产，中小盘如世茂房地产、中国金茂等。

行业集中度进一步提升

多家机构判断，今年房地产行业集中度将提升。国信证券(002736,股吧)统计数据显示，2017年前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%、24.35%，较2016年末分别提升了4.05和5.5个百分点。2018年前两月，前五大房企和前四大房企市场集中度分别为39.48%、53.73%，较2017年末分别提升了22.6和29.38个百分点。优势房企市占率提升显著，市场集中度提升明显。同时，优势房企品牌、规模、融资、渠道等多方面竞争优势凸显。截至2017年末，融创中国、旭辉控股集团、新城控股、碧桂园等优势房企销售额的累计同比增速分别高达142%、96%、94%、78%。

一位基金经理认为，房地产行业在融资监管加严、土拍门槛提高的背景下，实际上是在淘汰过剩产能，资源将向优势房企聚集。随着时间推移，优势房企的竞争力将越发明显，竞争优势将体现在公司业绩上。

申万宏源证券指出，2018年“房住不炒”的政策基调不变，叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度，预示着集中度将继续快速提升，利好龙头房企和部分资源充沛的二线房企。东莞证券表示，从基本面看，2018年以来龙头个股整体销售情况相对良好，可售资源充裕。同时，2017年龙头房企销售增幅很大，留存可结算资源丰富。而2018年结算的大部分为2016年至2017年销售的商品房，享受价格上升带来的利润率提升，2018年全年业绩保障度较高。估值方面，对应2018年业绩，大部分龙头个股估值仍在10倍以内。

掘金点

万科A

3月29日午后，万科A尾盘拉升一度触及涨停，创一个月新高。截至发稿，该股涨9.77%，报34.39元，成交额超30亿元。

3月27日上午，万科企业股份有限公司在深圳(楼盘)举行2017年度业绩发布会，这是52岁的郁亮自2017年从王石手中接管万科后公布的第一张成绩单。万科集团2017年全年实现营业收入2429.0亿元，实现净利润280.5亿元，同比增长33.4%。

万科董事会主席郁亮谈到了对房地产行业的趋势判断时表示，现在房地产的矛盾，不再是短缺而是不平衡，出现了分化。
过去20年我们房子盖得太多，但配套服务还比较滞后，一个经济体成熟之后，围绕房地产的服务要超过房子本身。在谈及房价问题时，他强调可以非常明确的说，中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果只靠房地产的上涨，以前怎么赚的钱，现在怎么还回去。

他表示，对行业有三句话需要记住。第一句关于房子的定位是用来住的，不是用来炒的;
第二句，关于租赁;第三句，让全体人民住有所居。过去20年为什么中国房地产市场如此繁荣，一个重要的原因是中国出现了前所未有的城市化，出现了旺盛的需求和住房的短缺，在以前是靠商品房来解决的。我们认为旺盛需求的时代已经结束了，全面短缺的时代已经结束了。

保利地产

2017年保利地产积极扩张，在稳健的基础上提速发展。保利地产2017全年销售额突破3000亿，全年实现签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%;实现签约面积2242.37万平方米，同比增长40.27%。据保利地产公告显示，2018年1-2月保利地产新增19个项目，新进入河南许昌(楼盘)和山东德州(楼盘)，可以看出保利目前在持续深耕一二线城市的同时，积极拓展具有机会的三四线城市，城市布局也形成了以广州(楼盘)、北京(楼盘)、上海(楼盘)为核心，以周边城市协同发展的城市群格局。

《投资快报》记者注意到，在获批近5个月后，3月13日，由保利地产和中联基金共同实施的国内首单房企租赁住房REITs(第一期)成功发行，规模为17.17亿元。不只保利地产，碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也已获得租赁证券化的入场券。据不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模已超500亿。与此同时，租赁并购基金也已出现。3月12日，中国建设银行(601939,股吧)与新派公寓发起首期20亿元公寓资产并购基金，促进租赁市场快速整合发展。

新城控股

2017年，新城控股全年销售金额1265亿元，同比增长94.3%，行业排名第13位。较之2017年初制定的全年850亿销售指标，目标完成率149%，行业排名第1。值得关注的是，最近三年，新城控股年度销售金额同比增长率分别为29.08%、111.42%、94.3%，显示出持续的高成长势头。

作为业内少有的将住宅地产与商业地产置于同等战略地位的房企，新城控股坚持住宅与商业“双轮驱动”，2017年主营业务大幅提升，正得益于其在住宅、商业领域形成的产品协同和战略纵深。商住结合的战略，还助力新城快速推进“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张”的“1+3”战略布局。截至2017年底，新城控股已布局21省、61个地级市、86个县级市，覆盖全国11.5亿人口，初步实现全国化布局。

新城控股管理层表示，2018年是公司向行业第一梯队突破的关键年，将坚持住宅与商业“双轮驱动”战略，实现快速增长与高质量发展并重，全力冲刺1800亿元年度销售目标。公司在力争住宅开发业务进入行业第一梯队的同时，商业地产齐头并进，努力成为商业管理运营的领导者。