类REITs进入存量时代 资管新规加速REITs发展

随着国内资产证券化(ABS)市场的成熟和基本制度的逐步完善，关于中国版公募房地产投资信托基金(REITs)的呼声不断增大。

4月25日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对租赁住房证券化资产的入池标准、发行区域、联合监管、合规性等提出了明确要求，并明确提出试点发行REITs。这是继《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，在租赁住房金融支持方面的又一重要文件。

(会议现场)

(财视中国资本市场及地产项目主管 张瀚哲)

5月17日，财视中国资本市场及地产项目主管张瀚哲先生在“第二届地产股权投资与REITs年会”上做了开幕致辞，他指出：REITs是商业地产投资的必然性趋势，也是欧美发达国家投资者投资商业地产的最主要途径;与此同时，我国也愈发重视传统地产行业的存量盘活及资产运营情况，相继出台了多部文件和参考意见。

中国人民大学不动产研究中心执行主任，国家发展与战略研究城市与房地产研究中心主任况伟大在“宏观经济展望及对房地产市场的影响”的主题演讲中指出，美国的REITs主要由投资者主导，而亚洲、特别是香港的REITs主要由开发商主导，因此在发展REITs的过程中，必须改变开发商的观念和开发模式，将原来的“建房到卖房”模式转变为“建房到经营”模式，使开发商由企业家转变为金融家或资本家。

随着政策监管逐步出台各大利好政策，越来越多机构投资人将视角从债券投资转向股权投资，而REITs和ABS及其交易结构更是受到了投资人的大量关注。在圆桌讨论“机构投资人/借款人的视角：从债券投资向股权投资转变：REITs, ABS以及其交易结构“中，太平资管资产管理事业部董事总经理张李渊表示，以前类REITs发展缓慢的一个原因在于过去是以增量为主，现在随着存量不断增加、增量逐步减少，未来会进入存量时代，REITs和资产证券化领域的发展前景良好。

APREA协会首席执行官Peter Verwer指出，中国财政部和监管层的人员对REITs发展持积极态度。他认为，一旦有了法规，中国就会从准REITs进入准阶段，《税法》方面的安排可能在今年年底或明前推出，同时某些领域或行业会有相应的优惠《税法》。

国际金融地产联盟常务理事张平和中国REITs联盟秘书长王刚同时出席会议。张平在“共享住房、众创空间、特色小镇、产业新城及存量地产的资产管理”话题中表示：生产经营活动的载体是地产，当经济方面的需求真正落实到载体层面，即地产人所储备的空间，在这个过程中会发现空间是基于土地的;土地供应上，政府不再是过去的只供应住宅用地，而是加上产业导入，换言之，政府越来越理性，产业地产、产城融合也越来越重要。

王刚在大会上分享了“中国特色REITs之路”，他认为：REITs兼有股性和债性的特点，有强制分红、也有股权收益，是很好的产品。现在中国的证券化要求有一年的稳定现金流，因为只有真实地走过一个财务年度，才能得出收益、成本费用和收益率;其次要有资产增值。他还指出，资产组合的概念非常重要，通过并购、资产提升等主动管理来操作，但这是目前中国的REITs、类REITs所不具备的。今后，中国REITs要依次解决公募、股权REITs和税的问题。

“地产资产证券化道路展望”的专题讨论中，平安信托资产证券化部总经理舒雷认为：盘活存量从存量的供给角度而言不是问题，市场有大量资产可以供资产证券化作为业务的底层资产;从资金的角度来说，在资管新规的环境下，对于资金的运用和它的适配性做出来的约束，是在市场里对接资产和资金的主要难度;从开展业务的角度看，项目推出是最大的问题。想要展望未来，一定要先清晰了解资管新规的条件。

招商银行资产管理部执行总经理罗骊谈到：从2017年下半年开始，全球的利率水平都在走高、融资成本在上升。可以预测，在未来5-10年，“不动产”本身的收益率水平可能会迎来一个官邸，基于此，如果它的收益率水平在未来上升，从业者会更容易跨越包括税收在内的种种外部障碍和约束，实现公募REITs的发行。

申万宏源证券资产管理事业部业务董事张灏提出：资管新规对整个资管行业的影响非常大。对真正有主动管理能力的团队，以及真正能对市场进行深耕研究、分析并挖掘出合适资产的公司、银行或投资人来说，资管新规的发布意味着更好的机会。

参与本次“第二届地产股权投资与REITs年会”的现场嘉宾分别来自私募基金、资产管理、银行、券商、地产开发商、律师事务所等地产股权投资与REITs核心机构，超过400人次。大会同时也得到中国人民大学、亚太房地产协会、晨曦基金、Harneys、Propy、协信家、长城证券、中估联数据、资邸投资的大力支持。

财视中国作为专业的B2B金融媒体，深耕金融细分领域数年。为表彰2017年度在地产投资领域做出杰出贡献的企业和个人，财视中国特联合了多家学术机构、评估机构共同发起“2017年度地产投资•介甫奖”奖项评选，吸引了渤海汇金、鼎信长城、远洋资本、弘基金、中城投资、方正证券、长城证券、领地集团、七宝万科、凯德置地、大悦城等数十家机构参与奖项角逐。

(介甫奖颁奖典礼)

历时三个多月的严格评选，在百余名地产投资同行的见证下，“2017年度地产投资•介甫奖”颁奖典礼于论坛同期举行，其中最受瞩目的“TOP10房地产股权投资基金”由晨曦基金、华润资本、鼎信长城集团、禾晖投资管理(上海(楼盘))有限公司、稳盛(天津(楼盘))投资管理有限公司、盛世神州、青杉资本、瑞威资本、中城投资、远洋资本共同获得。

附2017年度地产投资•介甫奖榜单

机构类：

最佳管理人：渤海汇金资管

最佳管理人(GP)：华润资本、长城证券、汇力基金

最佳产业园区运营机构：龙元天册

最佳商业地产运营商：领地集团、七宝万科广场、盛煦地产

最佳旅游酒店资产管理人：携领投资

最佳风险控制投资平台：资邸投资

产品类：

最佳风控EITs产品：【渤海汇金资管】红星家居商场专项计划

最具规模REITs产品：【世联评估】中信-金石-碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划

最受市场认可：【私募REITs基金】中城投资

最受投资者欢迎REITs产品：【渤海汇金资管】新派公寓房托专项计划

最受投资者欢迎CMBS产品：【中国中投证券】金隅腾达大厦CMBS

最佳风控CMBS产品：【嘉实资本】中节能绿色建筑

最具市场影响力产品CMBS产品：【长城证券】长城证券-红星美凯龙

最受市场认可CMBS产品：【华福证券】华福-北京(楼盘)西国贸汽配CMBS

最具创新CMBS产品：【平安信托】民生金融中心CMBS

最受市场认可私募房地产基金：【盛世神州基金】

最具市场影响力产品私募房地产基金：【晨曦基金】

最具规模私募房地产基金：【华润资本】

最受投资者欢迎私募房地产基金：【稳盛投资】

最佳风控私募房地产基金：【弘基金】

工业地产投资基金：【远洋资本】

最具规模房地产并购基金：【青杉资本】嘉兴(楼盘)朗达二号

最具市场影响力产品商业地产投资基金：【弘基金】

最具规模存量地产投资基金：【汇力基金】

最具规模房地产产业投资基金：【鼎信长城集团】

最具市场影响力产品房地产并购基金：【弘基金】

最具影响力存量地产投资基金：【瑞威资本】

最受市场认可存量地产投资基金：【青杉资本】深圳朗信合

最佳风控房地产资产证券化产品(ABS)：【中信证券】中信证券自如1号ABS

最具规模房地产资产证券化产品(ABS)：【长城证券】长城证券-金地物业

最具市场影响力房地产资产证券化产品(ABS)：【方正证券】碧桂园供应链专项计划

最受投资者欢迎房地产资产证券化产品(ABS)：【盛煦地产】翌成创意资产支持计划

最具市场影响力产品离岸房地产投资基金：【禾晖资本】

项目类：

最佳存量地产项目：【汇力基金】原新港城建邦大厦项目

年度最佳地产交易：【协信家】协信家长风项目

TOP10房地产股权投资基金：晨曦基金、华润资本、鼎信长城集团、禾晖资本、稳盛投资 、盛世神州基金 、青杉资本、瑞威资本、中城投资、远洋资本